Con la recente Ordinanza n. 11371 del 3 maggio 2023, la Suprema Corte di Cassazione ha stabilito che, in tema di mediazione immobiliare: “Il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni; ne consegue che, ove l’affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita”.
L’iter argomentativo della decisone in discorso, valorizzando la qualificazione professionale del mediatore – il quale interviene nelle fasi del procedimento di formazione del contratto di compravendita immobiliare antecedenti all’intervento del notaio ed all’espletamento dei controlli cui quest’ultimo è deputato – arriva a concludere che lo stesso abbia verso le parti della trattativa preliminare un vero e proprio divieto di reticenza, essendo, invece, tenuto a fornire tutte le informazioni a lui note.
In caso di mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, sussiste, dunque, una vera e propria responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace, che lo rende responsabile verso il cliente (affiancandosi tale responsabilità alla eventuale responsabilità del venditore) e che può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione.
In particolare, nell’interpretazione della Corte, allorché l’affare sia concluso, tale responsabilità risarcitoria del mediatore può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte acquirente, che siano stati effetto del deficit informativo subito (indipendentemente dalla eventuale responsabilità concorrente del venditore), o anche all’importo della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente.